Home » Право » Когда поправки в ГК не помогут: почему добросовестные покупатели могут остаться без жилья

Минэкономразвития разработало поправки в ГК, которые запрещают госорганам изымать у добросовестных приобретателей квартиры, которые были приватизированы с нарушениями или даже путем мошенничества. Юристы говорят о том, что проблема назрела давно, однако предлагаемая министерством мера поможет не всем.

Когда поправки в ГК не помогут: почему добросовестные покупатели могут остаться без жилья

Соответствующие изменения вносятся в ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя). Поправки запретят госорганам и местным властям отбирать квартиры у добросовестных приобретателей любых жилых помещений. Министерство представило законопроект еще прошлой зимой. При этом ранее предполагалось, что нельзя будет изымать только единственное жилье (см. «МЭР предлагает не отбирать недвижимость у добросовестных покупателей»).

Сегодня, как отмечается в законопроекте, ст. 302 ГК предусматривает истребование жилья у добросовестных приобретателей в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. При этом при истребовании ранее незаконно приватизированного имущества у добросовестных приобретателей нарушаются их права, в частности, право на жилище. Отмечается, что в случае принятия предлагаемых министерством поправок суды будут устанавливать, добросовестно ли приобретено жилье, тогда как сегодня они определяют факт выбытия имущества – по воле собственника или нет.

Также документ предлагал дополнить ст. 3 ЖК нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателем в результате принятия судебных решений по искам госорганов и органов МСУ об истребовании жилых помещений, выбывших из владения из-за незаконной приватизации. Ее предлагалось выплачивать за счет средств бюджета того госоргана, который подал иск. А условием выплаты был установленный в судебном порядке факт добросовестности приобретателя жилья. То есть, если бы суд принял решение о выплате возмещения, то органы госвласти смогли предъявить регрессное требование к лицу, по вине которого был причинен ущерб. Однако в новой версии законопроекта положений о компенсации уже нет. Против такой меры выступили столичные власти. По их подсчетам, возможные потери городского бюджета составили бы 1,3 млрд руб. Всего же за два года, с 2013-го по 2015-й, власти Москвы подали 156 исков об изъятии помещений, из которых 136 было удовлетворено.

Документ, подготовленный Минэкономразвития, был разработан после того, как жалобы на изъятие у граждан квартир дошли до Владимира Путина. Еще в 2015 году президенту пожаловались, что у граждан отнимают жилье, купленное на вторичном рынке, с отсутствием обременений в ЕГРП, при изъятии власти ссылались на мошенническую первичную приватизацию. Так, например, было в деле Александра Дубовца, который, доказывая добросовестность сделки, дошел до Конституционного суда (см. «КС решит, можно ли отбирать квартиру у добросовестных покупателей»). Дубовец в 2008 году купил квартиру в Москве. Как выяснилось позже, законный владелец квартиры умер в 1994 году и не оставил наследников, а жильем занялись мошенники. Они подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. Ее дважды перепродавали, Дубовец стал последним звеном в цепочке покупателей. При этом каждая сделка была признана законной в процессе государственной регистрации перехода права собственности. А в 2015 году Департамент горимущества Москвы в суде добился истребовании квартиры из собственности Дубовца и передачи ее в собственность города. Однако КС решил, что квартира, ставшая объектом мошенничества, не может быть просто так отобрана у того, кто ее приобрел, – государство сначала должно доказать, что собственник знал о махинациях (см. «КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей»).

При этом ранее Верховный суд в своем обзоре практики разъяснил, когда покупателя можно отнести к недобросовестным. Так, ВС указал, что нужно учитывать не только осведомленность о наличии записи в ЕГРП, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. При этом ВС отметил, что если сделке сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилья сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такого покупателя можно признать недобросовестным (см. «Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным»).

Юристы же говорят о том, что суды зачастую завышают стандарт добросовестности. Анастасия Пластовец из «Делькредере» говорит, что первоначальные собственники (в частности, государство) используют любые сомнения в чистоте права в свою пользу. Актуальность проблемы подчеркивает и партнер КА «Барщевский и Партнеры» Анастасия Расторгуева. Она отметила, что, может быть, если бы не позиция КС по делу Дубовца, закона бы до сих не было. «Между тем ситуация складывалась странная: одни органы госвласти регистрировали сделку, а потом другие органы власти шли истребовать якобы свое имущество, ссылаясь на его выбытие помимо воли. КС обратил внимание, что собственник (орган власти, который не позаботился о получении выморочного имущества или поздно обнаруживший незаконную приватизацию) должен действовать разумно и своевременно по регистрации своей собственности», – отметила юрист, добавив, что, если он бездействует года или десятилетия, а потом вдруг выясняет, что имущество, оказывается, ушло мошенническим путем и после было приобретено добросовестным приобретателем, то, конечно, нужно защитить слабую сторону – добросовестного приобретателя.

При этом, считает Расторгуева, не у дел, скорее всего, останутся те добросовестные приобретатели, которые уже получили отказные решения и прошли все стадии обжалования судебного акта. «Постановление КС дает право на пересмотр решений только в отношении лиц, которые обратились с жалобой в КС, по итогам рассмотрения которой и было принято постановление. Проект закона в части компенсаций тем, у кого по судебным решениям забрали жилье, встретил сопротивление», – заметила она. Однако, по мнению эксперта, есть еще один шанс – если в постановлении Президиума или Пленума ВС будет изменена практика применения спорной ст. 302 ГК, и в нем же будет указано на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных постановлений, при вынесении которых правовая норма была применена судом иначе. «Однако с учетом того, что КС уже объяснил конституционно-правовой смысл статьи и в нее уже вносятся поправки, вероятность принятия акта ВС минимальна», – заключила Расторгуева.

Екатерина Пашина

https://pravo.ru/news/view/142367/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *