Ремонт квартиры перед сдачей ее в аренду каким-то собственникам кажется выгодным мероприятием, а каким-то — напрасной тратой средств и времени. Так все-таки стоит ли игра свеч, выяснял сайт «РИА Недвижимость».
© РИА Новости, Павел Петров
Вопрос рентабельности
Конечно, качество ремонта очень влияет на размер арендной ставки, уверен руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Например, если сделать евроремонт в однокомнатной квартире в пятиэтажке в районе Кузьминки в Москве, то можно сдавать ее за 40 тысяч рублей. Квартиру в аналогичном доме без ремонта можно снять за 23 тысячи рублей.
Впрочем, по словам генерального директора онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрея Лямина-Бородина, влияние состояния квартиры на стоимость аренды определяется степенью «бедствия». «Если квартира в пригодном для проживания состоянии и требуется просто освежить обстановку, то проведение ремонта может добавить к стоимости аренды максимум 20%, то есть для массового рынка это в пределах 10-15 тысяч рублей в месяц», — говорит он.
При этом эксперт предостерегает собственников квартир, рассчитывающих на повышение арендной ставки, от дорогого ремонта — с использованием нестандартных решений, высокобюджетных материалов, трудоемких работ. В условиях падающего спроса и растущего предложения на рынке аренды и продажи, такие объекты будут окупаться очень и очень долго. Особенно это касается многокомнатных квартир, спрос на которые падает сильнее всего, утверждает Лямин-Бородин.
Ремонтная смета
Надо понимать, что самое дорогое при ремонте — это ванная и туалет, и к ним практически не применимо понятие «косметический ремонт», обращает внимание генеральный директор PriceRemont.ru. «Если уж что-то в них переделывать, то полностью, что выльется как минимум в 80-90 тысяч рублей при использовании бюджетных материалов. В остальных помещениях можно сделать косметический ремонт и уложиться в 20-30 тысяч рублей за помещение. Таким образом, бюджетный ремонт однокомнатной квартиры по минимуму обойдется примерно в 130-140 тысяч рублей и окупится за счет повышения ставки аренды в лучшем случае за год, и при этом не факт, что через год не потребуется новый ремонт», — рассуждает собеседник агентства.
Если же квартира в «убитом» состоянии, то проведение ремонта является необходимым условием для ее сдачи в аренду, без этого ее либо никто не снимет, либо контингент арендаторов будет соответствующим состоянию квартиры, добавляет Лямин-Бородин.
В данном случае потребуется капитальный ремонт, который как минимум обойдется в те же 80-90 тысяч рублей для санузла и 50-60 тысяч рублей для прочих помещений, то есть ремонт однокомнатной квартиры обойдется в 200-250 тысяч рублей. Но в данном случае ремонт абсолютно оправдан, поскольку окупается меньше чем за год, а альтернатива ему — простой квартиры, уверен эксперт.
За чей счет «банкет»?
Если делить ремонт между собственником и арендатором, то собственнику имеет смысл отдать на откуп арендатору ремонт жилых комнат. Последний сможет создать обстановку под себя за относительно небольшие деньги, а перед заездом новых арендаторов с большой долей вероятности потребуется вновь обновить обстановку, указывает эксперт PriceRemont.ru. Что касается ванной, туалета, кухни — эти помещения стоит ремонтировать собственнику, уверен он, поскольку здесь речь идет о качестве и надежности коммуникаций, техники и электропроводки. Ведь в случае каких-то аварий отвечать перед пострадавшими соседями все равно придется собственнику, так уж лучше пусть ему быть уверенным в исправности всех коммунальных сетей.
В случае, когда арендатор сам хочет обновить ремонт в квартире или докупить мебель, а собственник не готов заниматься данным вопросом лично, но и не против обновлений, то чаще всего составляется опись всех работ или мебели, которая требуется. Дальше арендатор на свои средства производит все работы или покупку мебели в счет оплаты за квартиру, говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. Свои траты он документирует чеками, и все купленные предметы вносятся в опись имущества. Бывает, что собственник выдает фиксированную сумму, на которую арендатор может купить оговоренные предметы мебели, все расходы сверх этой суммы — это личная инициатива арендатора, которая собственником не возмещается, но и в опись имущества не вносится, а значит, арендатор при выезде может эти предметы забрать с собой, объясняет собеседница агентства.
Также собственник и арендатор могут договориться сделать ремонт в счет арендной платы, например, за месяц, или в счет страхового депозита. Еще обговорить сумму и разбить на месяцы. Таким образом, наниматель будет какое-то время платить уменьшенную арендную плату, добавляет Бабичев. В случае, когда собственник хочет сдать «голую» квартиру в новостройке, но заниматься ремонтом не готов, тогда арендатор, к примеру, живет в квартире год и платит только квартплату, а на арендную плату делает ремонт, предлагает вариант эксперт.
Ремонт перед продажей
А вот перед продажей жилья эконом-класса ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин ремонт делать не рекомендует. По его словам, произведенный в квартире перед продажей ремонт никогда при продаже не отбивается. «Так или иначе, покупатель всегда приобретенную квартиру переделывает под себя. Произвести на покупателя впечатление дешевым ремонтом не получиться», — рассуждает он. Вот если у вас дорогой эксклюзивный ремонт, пускай и выполненный не вчера, возможно, это будет существенным плюсом, — говорит эксперт.
Впрочем, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, отмечает, что сроки экспозиции квартир, нуждающихся в серьезном ремонте, заметно увеличиваются в условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости. У владельцев «убитых» квартир есть два варианта повышения ликвидности объекта либо сделать ремонт самому, потратив время и личные средства, или дать существенную скидку, указывает собеседница агентства. Дисконт в случае продажи объектов, находящихся в очень плохом состоянии, будет равен в среднем 5-10%.
Как правило, собственники выбирают именно второй вариант, чтобы ускорить время продажи и не вкладываться самим.
http://riarealty.ru/home_advice/20160810/407852677.html
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
ОколоСтрой СЛ
