А жилищный «квадрат» все дороже
Правительство России планирует в 2020 году отказаться от долевой схемы строительства жилья. В переходный период, который начнется в январе 2016 года, средства пайщиков, полагают власти, должны контролировать банки, а не застройщики. Последних такая перспектива не радует: по их мнению, недостаток схем привлечения денег населения приведет к росту стоимости жилья минимум на 30% и сокращению новостроек.
Эксперты считают, что в сложившейся ситуации виноваты сами строители, которые разобщены и не контролируют рынок, на котором работают. Впрочем, как выяснил обозреватель «Уралинформбюро», ситуация не безнадежная: жилье может даже подешеветь, если Центральный банк России откажется бороться с инфляцией с помощью ключевой ставки.
По мнению директора Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрия Чумерина, отмена «долевки» лоббируется банками, которые заинтересованы в увеличении ипотечного кредитования. Безусловно, финансирование стройки исключительно через банки будет надежнее, чем «продажа квартир» на стадии закладки фундамента, но в условиях недостатка инвесторов и узости рынка (по ипотеке в регионе продается не более 10% жилья) слом отлаженной схемы привлечения денег населения не вызывает у строителей оптимизма. Появление дополнительного звена между покупателем и застройщиком приведет к росту цен и сокращению инвестиций, поскольку небольшие компании, возводящие 1-2 дома в год, банковский кредит взять не смогут.
Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков сомневается, что проблему обманутых дольщиков удастся решить, запретив «долевку»: если запретят «продажу квартир» на стадии строительства, появятся суррогатные схемы привлечения денежных средств. Застройщики станут заключать договоры, содержание которых уже не будет регулироваться законодательством, как это происходит сейчас. Другими словами, возникнет довольно неприятная ситуация, когда права потребителя по-прежнему защищены не будут, а затраты девелоперов вырастут, отчего рынок, скорее всего, просядет.
Выход, по мнению Хорькова, находится несколько в иной плоскости: застройщики должны консолидироваться и всерьез заняться проблемой обманутых дольщиков. Не секрет, что на рынке есть компании, которые начинают продажи, не имея разрешения на строительство либо не оформив свои юридические права. Они дискредитируют саму идею «долевки», и поэтому девелоперы должны уже не просто призывать инвесторов нести деньги в надежные компании, но и влиять на тех, кто таковым не является.
Заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин выражается по этому поводу значительно резче: «Отрасль надо очищать от неудачников, которым не следует заниматься бизнесом. Они – неумехи, незнайки и необязательны в финансовой сфере – да и к тому же еще, бывает, нечисты на руку. Если строители не хотят решать эту проблему сами – будет решать государство».
По словам Болотина, кредитные организации готовы работать с деньгами пайщиков. Банки – квалифицированные инвесторы, и с ними не пройдет фокус, когда деньги собираются под проект, не проработанный с юридической и экономической точки зрения. Очевидно, что в случае принятия новой схемы застройщики разделятся на две группы: на тех, кто получит финансирование, и на тех, у кого будут проблемы с банками. Ничего смертельного, полагает Болотин, с отраслью не произойдет: строители выживут и без «дармовых» денег населения – просто схема будет другая.
Теоретически издержки девелоперов могут даже упасть, поскольку закон о дольщиках (№ 214-ФЗ) обязывает их вести реестр дольщиков, получать страховку и банковскую гарантию, что стоит денег. Но практически, конечно, все будет зависеть от политики Центрального банка России, который напрямую определяет стоимость инвестиционных ресурсов. В его планах на 2017 год – снизить инфляцию до 4%. Если это произойдет, то кредиты будут выдаваться не под 25%, а под более низкие проценты. Девелоперы же не раз говорили, что при ставке 8-9% годовых они готовы отказаться от долевых схем.
Однако планы – это одно, а жизнь – другое. Банк России недавно объявил о замедлении снижения ключевой ставки, поскольку падение нефтяных цен может уронить рубль. На самом деле, отмечают эксперты, инфляционные ожидания связаны не столько с дешевеющим сырьем, сколько с выводом капиталов из России – в том числе и спекулятивных, которые побежали из страны на фоне ожиданий повышения ставки Федеральной резервной системой США.
По мнению экспертов, чтобы сохранить стабильным рубль, надо отсечь от валютного рынка спекулянтов, большинство которых представляет банки и иностранные фонды. Инфляция же давно уже не зависит от ключевой ставки, и последнюю можно и нужно снижать, регулируя рост цен иными инструментами.
Что касается оттока инвесторов с жилищного рынка, то он неизбежен хоть с «долевкой», хоть без нее: в июне 2015 года в России было сдано на 500 тысяч квадратных метров меньше, чем в прошлом году. Количество граждан, способных купить жилье, в стране не растет, рынок продаж стагнирует, что, конечно, сказывается на количестве желающих вложиться в новостройки. Юрий Чумерин в связи с этим предлагает искать другие схемы получения жилья. «Нам надо добавлять новые формы финансирования стройки, а мы существующие начинаем ломать», – сокрушается он.
Владимир Терлецкий
http://www.uralinform.ru/analytics/economy/235067-proshai-dolevka-zdravstvui-bank/
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
ОколоСтрой СЛ
