Новогодним подарком стране от Минстроя РФ стал законопроект о выводе из «тени» рынка жилищного найма. Его текст пока не появился на официальном портале проектов нормативно-правовых актов, но министерство обещает провести предварительные согласования и представить документ к весенней сессии Госдумы 2022 года, которая начнётся 10 января.
По данным госкомпании ДОМ.РФ, сегодня в съёмных квартирах живут около 6 миллионов российских семей, то есть более 10% населения страны. Как минимум 95% арендной платы проходит мимо государственной кассы – налоги по этим сделкам не уплачиваются. На фоне прочих успехов налоговой службы такая лакуна рано или поздно должна была обратить на себя внимание правительства.
Проблема тянется ещё с советских времён. Вспомним слова Шурика из комедии Леонида Гайдая 1965 года «Операция Ы»: «Я вам денежки принёс, за квартиру, за январь. Вот спасибо, хорошо, положите на комод». Жилищный кодекс РСФСР именовал такие сделки поднаймом, другими словами, некоммерческой субарендой. Правда, с жильцов запрещалось брать сумму, превышающую размер квартплаты и стоимости коммунальных услуг. В 80-е годы прошлого века такие расходы составляли около 4% бюджета семьи. Если квартиросдатчик просил больше, то это считалась нетрудовыми доходами. За подобное суд мог отобрать квартиру.
В 2021 году средняя цена найма однокомнатной квартиры в Петербурге приближается к 24-м тысячам рублей. Большинство договоров между физическими лицами заключаются на срок менее 1 года. Они не подлежат регистрации в Росреестре, поэтому сведения о доходе наймодателя не подаются налоговым органам.
Параллельно с уводом доходов от налогообложения перед государством стоит проблема фиктивной регистрации по месту жительства. Огромная армия российских граждан, сопоставимая с населением Москвы и Московской области, фактически существуют в стране на нелегальном положении. Происходит это, естественно, не от их большого желания, а из-за невозможности оплачивать ипотеку.
В последние годы, когда ставка кредитов на недвижимость снижалась, всё больше людей приобретали квартиры в собственность, а значит, переходили в легальное правовое поле. Правда, в текущем году, к сожалению, процентные ставки вернулись к росту. Теневой рынок снова расширится.
Бороться с «серым» наймом Минстрой собирается с помощью новой электронной государственной информационной системы регистрации сделок (ГИС). Из скупого пресс-релиза на сайте министерства известно, что наймодатели, не зарегистрировавшие договор в ГИС, будут штрафоваться. Кроме того, замминистра Никита Стасишин сообщил о планах использовать механизм концессии: компьютерная платформа будет создана консорциумом инвестровов, включая ДОМ. РФ. Возмещение расходов концессионера и его прибыль, как предусматривает классический механизм частно-государственного партнёрства, будут зависеть от прироста собираемости налогов за счёт системы.
Схожая практика уже существует при Госавтоинспекции. Бизнесмены устанавливают камеры видеофиксации нарушений правил дорожного движения, а государство в течение оговоренного времени компенсирует их расходы за счёт прироста собираемости штрафов. Работоспособность схемы обеспечивает обязанность автовладельцев содержать автомобильные номера в читаемом состоянии. Соблюдение этих правил можно достаточно легко контролировать. А какой механизм будет стимулировать наймодателей жилья к регистрации договоров в ГИС? Пока неизвестно.
Государство может обязать банки внимательнее присматриваться к целевому назначению денежных переводов частных лиц. Выявить транзакции квартиросъёмщиков будет несложно. Уже объявлено, например, о тестировании Банком России информационной платформы «Знай своего клиента». Однако, в конце концов, жильцы могут платить за квартиру и наличными. Их всё-таки пока ещё отменять не собираются, даже при условии введения цифровых денег.
Первым шагом к прозрачному рынку жилищного найма стало закрепление понятия самозанятости. В круг потенциальных плательщиков 4-6% налога на профессиональный доход отнесли и тех, кто сдаёт квартиры. К новому налоговому режиму подключилось уже более 3,5 миллиона человек, но в основном это таксисты и курьеры доставки товаров. У них есть прямая выгода зарегистрироваться самозанятыми, отказаться от посредников и вступить в прямые отношения с операторами приёма заказов, такими, как, например, «Яндекс-Такси». Для владельцев квартир явный материальный стимул к выходу в легальное поле опять-таки не прослеживается.
Значимым вкладом в обеление рынка могло бы стать массовое распространение доходных домов. Такое жильё изначально строится с прицелом на сдачу в аренду, и всё взаимодействие с жильцами там происходит цивилизованно. Последние однозначно были бы в выигрыше, особенно из-за возможности долгосрочного найма. Устранилась бы главная проблема существующей системы краткосрочных договоров – неопределённость перспектив.
Надежды 20 миллионов арендаторов пока не оправдываются. По данным Минстроя в РФ построено не более 1,3 миллиона квадратных метров жилья в формате доходных домов. Это примерно 26 тысяч двухкомнатных квартир – 0,13% от потребности.
Совершенно иной была ситуация с доходными домами в Российской империи. В Петербурге, например, в конце 19-го века до 80% жилых домов возводились в таком качестве. В Москве их традиционно было меньше, но, тем не менее, к 1917-му году до 40% жилой недвижимости Первопрестольной существовало именно как квартиры для найма. А поступления в бюджет Москвы от владельцев доходных домов составляли 15% общего объёма. Немыслимый для сегодняшнего дня результат.
Государственные и окологосударственные структуры современной России, ответственные за жилищный рынок, активно изучают опыт дореволюционных предшественников. Добиться очевидной выгодности вложений в строительство доходных домов пока не удаётся. Девелоперы заинтересованы как можно более скорой фиксации прибыли для закладки новой стройки.
В царское время рентабельность инвестиций в доходные дома была явно выше, чем сегодня. Годовой доход арендодателя квартиры составлял примерно 10% от её стоимости. Если перевести на сегодняшние цены, то арендная плата за квартиру в 5 миллионов рублей устанавливалась в размере ₽41,7 тысячи. Это выше, чем сегодня, а значит выгоднее для инвестора.
К тому же городское кредитное общество предоставляло совладельцам доходных домов кредиты под залог построенной недвижимости (на рефинансирование взятых ранее займов) сроком на 37 лет под 4,5% годовых. Нынешним инвесторам остаётся только скрипеть зубами от зависти.
Дмитрий Манылов
https://forpost-sz.ru/a/2021-12-21/rynok-syomnogo-zhilya-krepkij-oreshek-dlya-cifrovizacii
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
ОколоСтрой СЛ
