О чем нужно знать перед покупкой земельного участка под застройку
Едва ли найдется большое количество желающих поспорить о том, что собственный дом имеет ряд неоспоримых преимуществ перед квартирой в многоэтажке. Однако его, как известно, в воздухе не построишь, для этого нужен земельный участок. И чтобы приобрести действительно стоящий надел и не корить потом себя за неосмотрительность, важно помнить о нескольких моментах его выбора.
Обобщенные рекомендации юристов и строителей как раз на этот счет «СП» предлагает вниманию своих читателей.
1.Когда покупать
Как бы заманчиво и авторитетно ни звучали высказывания очередного эксперта в духе «наилучшие условия для покупки недвижимости сложились прямо сейчас», это не повод сломя голову бежать и заключать сделку. Потому что цикличность взлета и падения цен на земельные участки никто не отменял. Да, в последние несколько лет, в силу известных причин экономического характера, она уже не соблюдается так четко, как раньше. Но все же именно в весенне-летний период стоимость земельных участков достигает своих пиковых значений. Осенью же и зимой она, как правило, заметно снижается.
Так что ранняя весна и начало лета — лучшее время для того, чтобы взвесить, прежде всего, все достоинства и недостатки ландшафта той или иной местности. Именно в этот период можно понять, насколько сильно, например, приглянувшийся земельный участок страдает от паводка, не размывают ли до состояния «киселя» проливные дожди подъездные дороги, не будут ли слишком шумными и беспокойными ближайшие соседи. А вот если никаких негативных факторов за этот период выявлено не будет, то уже в конце осени или в начале зимы можно выходить на конкретную сделку с владельцем. У которого, кстати, в это время вполне реально выторговать неплохой дисконт в размере 10−15% от заявленной стоимости.
Людям с ограниченным бюджетом надо также понимать, что, вкладываясь в покупку земли весной, они обрекают себя весь теплый сезон довольствоваться «голой» землей, потому что свободных средств на строительство или облагораживание приобретения у них уже не останется. Либо е им придется вешать на себя кредитное ярмо, которое вполне может оказаться в конечном итоге неподъемным.
2. Что оценивать
Кроме перечисленных выше моментов, обратить внимание стоит и на ряд других нюансов.
Во-первых, это наличие основных коммуникаций (прежде всего электричества), а также степень затратности их подсоединения (в случае отсутствия). Так, например, в Московской области расходы на проведение электричества или газа при удалении опоры ЛЭП или трубы на 10 метров от границы участка могут достигать в среднем около 300 тысяч рублей и более. Также большое значение имеет присутствие налаженной системы сбора и вывоза бытовых отходов.
Во-вторых, это экология. А точнее — удаленность от оживленных автотрасс и вредных производств. Даже если кажется, что последние находятся довольно далеко и здоровью никак не угрожают, расслабляться не следует. Вполне возможно, что роза ветров в районе такова, что вредные выбросы периодически доносит до облюбованного участка. В том же Подмосковье об этом не понаслышке знают жители Воскресенского (химкомбинат) и Егорьевского (завод по производству ламината) районов. Также во многих областях центрального региона страны расположены скотомогильники, в том числе и с сибирской язвой. По свидетельству некоторых риелторов, в некоторых случаях их содержание осуществляется довольно небрежно, а в открытых источниках сведения об их местоположении крайне скудны.
В-третьих, это состав грунта. От его типа напрямую зависит выбор фундамента для будущего жилища, ведь его крепость и устойчивость— важнейшие условия надежности и долговечности всего строения. Конечно, современные технологии позволяют обустраивать качественные фундаменты на любом грунте, каменистом, глинистом, песчаном или даже заболоченном. Но расходы, например, на укладку ленточного и свайного фундаментов заметно разнятся. Также большое значение имеет и глубина прохождения в грунте водоносного горизонта. Как правило, чем он ниже, тем вода чище, однако бурение скважины может впоследствии влететь в копеечку.
3.К чему присматриваться особенно тщательно
Вид разрешенного использования и назначение продающейся земли может сыграть плохую шутку с будущим домовладельцем, поэтому к этой информации в правоустанавливающих документах нужно относиться с должным вниманием.
Не вдаваясь в дебри российского законодательства, представители юридического сообщества уточняют: в основном на реализацию выводятся либо земли населенных пунктов, либо земли сельскохозяйственного назначения.
В первом случае основной вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. И там, и там можно строить жилые дома не выше трех этажей и регистрироваться в них по месту жительства на постоянной основе. Однако для начала строительства собственнику придется брать разрешение и строго соблюдать предписанные градостроительным планом нормы. Стоимость таких участков, как правило, довольно высока, но налоги на данное имущество несколько ниже по сравнению с наделами, расположенными на землях сельскохозяйственного назначения.
Для строительства зданий и сооружений на последних, к слову, получать разрешение ни у кого не нужно, поскольку основной вид их использования — для дачного строительства, садоводства и огородничества. Привязываться ко всевозможным «красным линиям» зачастую также нет необходимости, поскольку утвержденных проектов планировки таких территорий чаще всего попросту не существует. Правда, есть у земель сельхозназначения и существенные минусы. Помимо более высоких налогов, о которых говорилось чуть выше, это, в частности, тот факт, что все строения на них, что называется, по умолчанию приравниваются к нежилым помещениям. Следовательно, зарегистрироваться в них пока можно, к сожалению, только одним способом — через признание построенного дома не садовым или дачным, а жилым, пригодным к круглогодичному проживанию, в судебном порядке.
Андрей Захарченко
https://svpressa.ru/realty/article/172087/
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
ОколоСтрой СЛ
